2002年6月,最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定:建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此,当在建工程拍卖,拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人(施工单位)的工程价款,银行只能从剩余部分中受偿。因此,贷款银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》,以保证自身抵押权的优先地位。

　　2、土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定:“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定,土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此,在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时,必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。

　　3、税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明,当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税,则贷款银行在处置抵押的在建工程时,只有在抵押人付清拖欠税款后,才可以受偿在建工程处置后的价款。

　　4、已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先,商品房预售在后,此时开发企业必须事先取得抵押银行同意,解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售,则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外,不然,就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。

　　5、住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房,如物业管理用房、配电间、消防室等,这些公共用房是不能单独进行转让的,因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。

　　6、地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围,抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款,而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押,从而长期占用银行的贷款。

　　(作者单位:湖南湘信评估公司)

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