4、关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性,在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定,商品房预售条件是“房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层”。

　　四、在建工程评估的方法

　　在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法,应同时采用这两种评估方法,然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大,还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题,最后经权衡,确定在建工程的评估价值。

　　(一)成本法

　　采用成本法时:

　　在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值

　　在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金

　　1、土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时,应计算该项在建工程分摊土地面积的价值,必要时应作土地分割测绘,明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值,而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。

　　2、在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成,如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期,与工程进度无关,建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关,应分别计算。

　　3、建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数:一是单位造价,应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价;二是工程形象进度,建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的,如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%。工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程,与工程进展完成的百分比。

　　4、专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用,一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%;

　　5、报建费用主要是指基础设施配套费,一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收,长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等;

　　6、管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计;

　　7、投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分。其中,土地费用投入假设为一次性投入,计息期为取得土地至评估时点。已建部分建安费用假设为均匀投入,计息期为开工至评估时点这段时间的一半;

　　8、开发利润可以采用投资利润率,以上述已投资总额为基数,利润率为15%-35%,根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定;

　　9、销售费用主要包括广告宣传费及代理费。

　　(二)假设开发法

　　采用假设开发法时:

　　在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金] /(1+r)n/2

　　上式中,r——不动产折现率

　　n——评估时点起至不动产完成销售需要的时间段

　　1、确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意:一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值;二是未来不动产往往不可能100%售完,特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率。

　　2、不动产折现率可采用基准利率加风险调整值的方法确定。

　　3、从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段,应根据在建工程进展状况和市场行情确定。商品房销售期一般为0.5年--1年。

　　4、假定销售和费用的发生都是均匀的,折现期为销售期的1/2。

　　五、在建工程抵押变现分析

　　在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求,但作为贷款银行仍应注意,在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍,这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时,即在确定其抵押范围时,就必须予以考虑,这些障碍有:

　　1、建设工程承包人价款优先受偿权。19

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