摘要：由于房地产项目建设中一些自身的特点,给工程质量控制带来一定的影响,因此,如何针对产业特点,为开发商提供优质服务,成为监理企业领先市场的重要因素。

　　随着我国改革开放的进程不断推进,国家综合国力不断提升,人民物质和文化生活水平不断提高,房地产产业正在飞快发展,各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行,该产业的建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大,给整个建设市场带来勃勃生机。

　　房地产项目的特点

　　房地产项目的建设单位是房地产开发商,但使用者却是各个单体业主,工程质量的责任主体单位是开发公司、勘察设计单位、施工单位、监理单位,其合同关系如下图所示:

　　房地产开发公司要在开发过程中实现利润,就要对项目建设这一环节有自己的要求,这就使项目在建设过程中存在与其他投资建设不同的特点,有如下几点:

　　1、房地产项目的建设前期准备工作往往不充分,由于房地产项目受市场因素的影响,普遍上马较急,工程从项目策划到可研、从施工图设计到施工招标等都需要在较短的时间内完成。在这个阶段容易产生的问题有:a项目定位不准,造成后期修改使用功能;b施工图设计深度不够,无法指导施工;c施工单位选择不当,在施工过程中无能力承担施工任务;d设备及材料采购不及时,造成索赔。

　　2、房地产项目在开工建设中往往报建手续不全,开发商往往只考虑销售合同的交房承诺,在手续不完善的情况下就要求施工单位进场,而在施工过程中受到上级行政主管部门的检查时无法过关,造成工期拖延。

　　3、房地产项目在施工过程中对工期要求较严,多数项目合同工期远远少于定额工期,又没有赶工费用,使工程的实际施工进度严重偏离计划工期;另外,项目的建设资金往往比较紧张,容易造成施工过程中由于资金不到位而停工或非常缓慢。

　　4、为降低工程项目开发成本,开发商往往会对工程进行分割分包,造成多家单位与主体施工单位同时平行施工,增加了现场的协调难度。

　　5、房地产项目的客户是多个业主,各个业主对使用功能和装饰设计有不同的要求,因此,在施工前或施工过程中设计变更增多,工程变更工作量大。

　　6、房地产项目在竣工验收阶段容易产生的问题有:a由于项目开发面积比较大,集中验收仅能查出普遍存在的问题,而对每套住宅的个别质量问题可能漏查(实行分户验收后会消除);b竣工资料编制匆忙，容易造成竣工资料编制不全或不符合实际。

　　一、监理工作应解决的问题

　　1、规范业主行为,是“三制”良性发展的先决条件,是工程建设项目实施的必要条件。

　　2、监理人员要加强合同法、招投标法等法律法规的学习,依法对合同进行管理。

　　3、高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究,这两个合同是监理工作开展的重要依据。

　　4、工程款应该严格按照合同中约定的支付方式进行支付,工程计量应按照投标书中的工程量清单中表列序号对照计量,对工程变更应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。工程预付款的扣除应按照规定予以计算并扣除。目前,监理工作很难做到这一点,但是,随着投资主体多元化,监理工程师必须胜任此项工作。

　　5、加强《水利水电土木工程施工合同条件》和《FIDIC土木工程施工合同条件》的学习,这是监理市场化之必须。

　　6、加强对分包单位资质的审核,严禁转包。严格执行监理程序,填写“分包单位资格报审表”,并请业主进行认定。总承包商承担分包商的责任并对业主负责,工程报验由总承包商组织并填写相应监理表格,报请监理验收,监理一般不宜对分包商直接发布指令。监理要加强对分包商现场情况的检查,做到对分包商有效控制。不许承包商对工程进行转包,严禁分包商再次分包。

　　7、监理表格要规范化、统一化。目前,监理行业都有自己的不同的监理表格,各地区又有各地区的监理表格。监理市场应有一套统一的监理表格,并应有一套与之相配套的监理应用软件,正如同财务软件一样,能够使承包商及时上报,监理单位及时核定、整理,并向业主报告,并能与工程建设其他部门紧密联系。

　　8、承包商应加强在监理知识方面的学习,提高承包商对“监理”的认识,懂得监理程序与要求等,便于工程项目的实施。

　　9、应建立一套完整的监理人才大市场,提供合格的监理工程师供监理单位择优录用,提高工程建设监理的整体水平,做到人尽其才,物尽其用,充分发挥监理人员的作用。

　　二、提升服务的具体措施

　　1、在工程项目前期

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